Avenir de la ZAC Aragon : intervention de Sophie Taillié-Polian.

Le par

Le rapport 213 prévoit l’approbation du protocole d’accord entre la ville de Villejuif, SADEV 94 et le promoteur Promogendre.

Par Sophie Taillié-Polian (dernier conseil municipal).

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Petit rappel des épisodes précédents :

L’origine de ce projet :

Par délibération du 25 octobre 2007 le conseil municipal décidait la création d’un périmètre d’étude dit « EDF ». Cette décision faisait suite à l’annonce de la fermeture du site administratif d’EDF qui occupait avant sa fermeture environ 300 salariés.

Le départ de ce site EDF représentait une perte de fiscalité économique importante d’environ 750 K€ en 2008. (3eme rang des contributeurs de la TP).

Par délibération du 25 novembre 2010, le Conseil municipal approuvait le principe d’une opération d’aménagement sur un périmètre pré-opérationnel « ARAGON » ; et créait la Zone d’aménagement concerté Aragon le 20 octobre 2011. Lors de la séance du 15 décembre 2011, le la SADEV 94 était désignée comme aménageur de la ZAC Aragon après une procédure de mise en concurrence dans le cadre d’une commission spécifique où siégeaient des représentants des oppositions municipales.

La programmation de cette opération répondait à deux objectifs pour la précédente majorité. Il s’agissait de se saisir de l’opportunité des projets de « super métro », tout en les confortant. A ce titre, la programmation prévoyait :

  1. De poursuivre la dynamique de développement économique de notre ville, rendue plus attractive depuis l’arrivée du LCL

  2. De répondre aux enjeux de la crise du logement en offrant du LS, du logement en accession et du logement libre, afin de garantir que les futurs investissements publics de transports soient réalisés au bénéfice de tous.

En matière de développement économique tout d’abord, le projet prévoyait un important programme de locaux tertiaire (de 56 000 à 60 000 m² de SHON), mais aussi 4 000 m² de locaux commerciaux ou non tertiaires de pieds d’immeuble.

En matière d’habitat, le projet prévoyait 40% de logements locatifs sociaux, 10% de logements en accession sociale à la propriété et 50% de logements en accession privée à prix maîtrisé, pour une surface totale de 26 000 à 30 000 m².

Etait prévu aussi dans le programme, la réalisation d’un hôtel de 120 chambres, aux normes nouvelles, pour une surface de 3500 m², correspondant à l’activité actuelle du site,dans un souci de préservation de l’activité économique pré-existante. A cela s’ajoutait un équipement public de 170 m² qui se présentait sous la forme d’une crèche en pied d’immeuble, suite à une proposition des habitants.

Par ailleurs, l’aménageur s’engageait à participer à hauteur de 1 320 000 € H.T. à la construction de l’école des Réservoirs, prévue entre autre pour répondre aux besoins de ces futurs habitants. Depuis, cette recette importante pour la ville a été rayée d’un trait de plume dans le cadre de votre merveilleuse gestion de la ville.

Le groupe socialiste avait apporté son soutien à ce projet pour :

Qu’un développement du potentiel économique du site avec la réalisation d’immeubles tertiaires permette le remplacement des pertes d’impôts économique liées au départ d’EDF et offre des emplois accessibles par les transports en commun

Que la construction de logements diversifiés permette d’augmenter l’offre de logements accessibles au plus grand nombre avec la présence de locaux commerciaux en bas d’immeuble dans le cadre d’une mixité des fonctions

Par ailleurs, nous exigions de nos partenaires d’alors que les travaux débutent par l’accueil des immeubles destinés à l’activité économique, afin de donner à la ville les moyens financiers d’accueillir les nouveaux habitants.

Ensuite, nous avons œuvré pour que la mixité sociale soit équilibrée à l’intérieur de chaque îlot, par une répartition des logements sociaux et en accession lot par lot.

Avant d’aborder le rapport proposé il faut préciser ce qu’est une ZAC :

Le rapport et le protocole d’accord :

Nous avons donc une ZAC avec un aménageur, la SADEV, et un traité de concession qui fixe le programme de cette ZAC et les relations juridiques et financières entre la ville et la SADEV.

L’aménageur doit exercer cette programmation dans un périmètre divisé en lots et en respectant les règles d’urbanisme applicables dans cette zone du PLU.

La Sadev a travaillé et, comme le cite le rapport, Elle a conclu avec la société EXPANSIEL, le 23 mai 2013, une promesse synallagmatique de vente d’un terrain constituant le lot B2 de la ZAC. Le permis de construire le programme projeté de 2 184 m² de surface de plancher (SDP) de logements en accession sociale a été délivré le 19 août 2014. La réitération de la vente est intervenue le 27 novembre 2014. Le programme de logements est en cours de construction.

SADEV’ 94 a également signé deux promesses synallagmatiques de vente de terrains situés dans le périmètre de la ZAC, l’une le 6 septembre 2013 avec LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ENTREPRISE portant sur la cession de terrains d’une superficie de 14 919 m² auxquels sont attachés 55 950 m² de SDP et l’autre, le 9 septembre 2013 avec la société BOUYGUES IMMOBILIER portant sur la cession de terrains d’une superficie de 1 523 m² auxquels sont attachés 6 800 m² de SDP.

On apprend aussi, dans le protocole d’accord, que la ville a refusé les permis de construire correspondant à ces promesses de vente :

– en date du 12 mars 2015 la demande de Permis de construire déposé sous le numéro PC 94 076 14 W 1105 par la société BOUYGUES IMMOBILIER le 15 décembre 2014 ;

– en date du 17 mars 2015 la demande de Permis de construire déposé sous le numéro PC 94 076 14 W 1109 par la société LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ENTREPRISE le 23 décembre 2014.

 Pourquoi et sur quelle base juridique ?

Envisageons que la hauteur des bâtiments et l’emprise au sol soient les vraies raisons de tout ce retard pris dans ce projet, car je rappelle qu’une année de retard correspond à une année de recette fiscale en moins messieurs dames les grands gestionnaires.

Regardons les hauteurs et l’emprise au sol que le nouveau PLU nous propose dans la ZAC Aragon :

Cette ZAC correspond à la zone UAb du règlement :

9.3. Dispositions générales applicables aux secteurs UAa et UAb

– L’emprise au sol des constructions n’est pas règlementée

10.3.Dispositions applicables au secteur UAb

– la hauteur maximale des constructions destinées aux logements ne doit pas excéder 30 mètres, acrotère compris, hors édicules techniques.

– la hauteur maximale des constructions destinées aux bureaux ne doit pas excéder 35 mètres, hors acrotère et édicules techniques.

Avec en plus un article qui indique :

Cas des opérations situées à moins de 500 mètres des points d’accès aux stations de transports collectifs existants ou programmés et situées :

– La hauteur maximale fixée en article 10.2.2. peut être augmentée de 10 mètres

Le vertige nous guette devant autant de promesses électorales non respectées !

Donc la question est pourquoi qui sont ces nouveaux partenaires qui semblent être l’origine de tout ce retard ? Quelle nouvelle programmation nous est proposée ?

Le rapport nous indique que :

Depuis septembre 2014, des discussions sont en cours pour mettre au point un protocole d’accord entre la ville, SADEV’94 (aménageur) et PROMOGENDRE (promoteur-constructeur). Ce protocole a pour objectif de définir les conditions de réalisation du projet, le montage opérationnel ainsi que les obligations associées de chacune des parties.

L’équipe municipale a souhaité retravailler les orientations générales du projet. Ainsi, il a été demandé à SADEV’ 94 de se rapprocher du promoteur-constructeur afin d’examiner les modalités juridiques, financières et opérationnelles dans un cadre partenarial pour mettre en oeuvre le programme de construction suivant :

– 36 000 m² de SDP environ de logements (hors îlot B2 : îlot en cours de construction par EXPANSIEL), 36 logements rue de Rome ;

– 32 000 m² de SDP environ de bureaux ;

– 12 500 m² de SDP environ d’activité hôtelière (hôtels et résidence de tourisme – affaire) ;

– 3 100 m² de SDP environ de commerces ;

Soit un total d’environ 83 600 m² de SDP (hors îlot B2) au lieu de 97 670 m² de SDP maximum inscrits dans le traité de concession.

On voit déjà apparaitre la contradiction entre la modification du programme est l’apparition d’un nouvel acteur le « promoteur constructeur ».

On voit aussi apparaitre la grosse modification de cette programmation, la multiplication par presque 4 de la surface d’activité hôtelière !

Cette modification pouvait être prévue dans un avenant au traité de concession.

Donc, qui sont ces nouveaux venus ?

La société PROMOGENDRE crée le 9/01/2015 pour les besoins de l’opération et représentée par Monsieur Yves JOUITTEAU et Monsieur Jean-Paul LEGENDRE

Mais cette société créée pour les besoins de l’opération n’est pas seule car, comme le dit le protocole, « avec intervention des sociétés » :

PROMO GERIM représentée par M. Yves JOUITTEAU

et

FONCIERE LEGENDRE, représentée par M. Jean-Paul LEGENDRE

Mais pourquoi ?

Parce que PROMO GERIM et FONCIERE LEGENDRE sont, depuis 2015 des acteurs, avec Jean-Baptiste Martin, dans le développement hôtelier et la gestion d’hôtels avec la création de SUITCASE

Ils ont créé, en début d’année le BEST WESTERN PLUS Suitcase Paris – La Défense, résidence hôtelière de luxe, 4 étoiles, de 101 chambres et 11 suites.

Voilà tout ça, pour ça !

On notera que M. Yves Jouitteau est conseiller municipal UMP de la petite ville d’Étioles, qu’il a beaucoup œuvré dans la belle ville de Corbeil Essonne ou un maire UMP et avionneur Serge Dassault a eu des démêlés avec la justice mais cela est un heureux hasard et ne saurait expliquer sa venue sur Villejuif après l’élection d’un Maire UMP.

Voilà tout ça ne va pas faire pas rêver les Villejuifois !

Donc reprenons, mensonges, copinage, voilà le projet qui nous est présenté.

Le problème c’est que juridiquement tout cela ne semble pas très clair.

Pourquoi ne pas faire ce que la loi et le traité de concession permet de faire.

Quelles sont les modifications possibles d’une ZAC :

1)     Changer d’aménageur et confier une nouvelle programmation à un nouvel aménageur, ou faire l’aménagement en régie ;

2)     Modifier la programmation par un avenant au traité de concession, et ses nouveaux partenaires proposeraient, dans le cadre de l’équilibre financier de la ZAC, leurs offres de construction immobilière

Il n’est pas prévu par les textes que la ville impose en ami promoteur constructeur !

Car c’est bien ça l’objectif !

L’ensemble des lots sont « réservés » pour ces nouveaux partenaires, sans appel d’offre ni mis en concurrence d’aucunes sortes.

Car la SADEV, si les offres commerciales étaient intéressantes, pouvaient travailler aussi bien avec LEGENDRE ou PROMO GERIM plutôt que BOUYGUES ou LES NOUVEAUX CONSTRUCTEURS ENTREPRISE !

Donc il nous est demandé de décider d’un accord commercial sans éléments probants !

Car nous avons demandé la transmission de documents pour nous permettre de statuer sur cette proposition.

Le traité de concession nous a été transmis, mais les deux promesses de vente de Bouygues et des nouveaux constructeurs entreprise ne nous ont pas été transmises au motif que :

« La ville n’en a pas copie, étant donné que cela ressort de relations contractuelles entre l’aménageur et les promoteurs, auxquelles la Ville n’est pas partie ».

Mais c’est justement ça le problème, c’est que ce rapport et ce protocole nous font entrer dans la partie !!!!

Nous ne pouvons pas, et vous non plus chers conseillers municipaux, statuer si l’offre commerciale de ces promesses de vente sont intéressantes ou pas !

Et on nous demande d’obliger la SADEV à les dénoncer !

Sur quelle base ? Le copinage ?

Nous aurions dû demander aussi, et nous le faisons donc maintenant en séance, le contenu de ces permis de construire afin d’être en capacité de comprendre pourquoi la ville les a refusés.

Je ne parle pas de la concertation avec les citoyens, quelle farce ! Vous avez fait une réunion des adhérents UMP de la ville pour décider des futurs acteurs immobiliers devant demain remodeler cette ville ?

Donc pour conclure, nous vous demandons de repousser ce dossier afin de nous transmettre ces documents et de reconsidérer votre démarche qui risque d’avoir des suites juridiques compliquées pour tout le monde.

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